大力培育和发展住房市场

朱（钅容）基总理在九届人大一次会议举行的记者招待会上明确宣布，住房制度改革是今后的五大改革之一。“住房的建设将要成为中国经济新的增长点”。这越来越成为人们的共识。现在的问题是住房建设如何成为新的经济增长点，其关键是什么？

根据许多国家的历史经验和我国的国情，特别是我国目前经济发展现实和经济体制改革的进程，我们认为，住房建设要成为国民经济新的经济增长点，关键在于培育和发展住房市场。只有通过活跃的住房市场，住房建筑产品才能及时销售出去，才能广泛吸纳居民的货币，使企业收回资金并获得利润，从而形成住房建设资金的良性循环，并带动其他产业的发展。加大住房制度改革的力度，取消福利分配制度，实行住房分配和供应的货币化和市场化，正是为了开辟和繁荣我国的住房市场。除此之外，活跃和发展住房市场还需解决以下几个问题。

居民是住房消费主体本来是不成问题的，但是直到现在，居民对按福利分配方式而得到的住房的消费是被动的、消极的，没有得到作为消费主体所应该得到的权利和义务，更不要说对住房进行支配和处置了。居民住单位的房子，同所有者之间并没有形成租赁关系，居民既没有明确的使用权（如使用的权利、责任、义务、期限、代价等），更无明确的产权。因此，居民既不是真正意义上的住房消费主体，当然也不是市场主体。要活跃和发展住宅市场首先要使居民成为住宅的消费主体，同时成为市场主体，或者通过租赁获得使用权成为租赁市场的主体，或者通过买卖获得所有权（包括出租、转卖、遗赠等权利），成为买卖市场的主体，而且这种权利受法律保护。

在发达的市场经济国家，住房消费是最重要、支出最大的一项消费。1996年，美国居民消费中住房消费占总消费支出的32．6％，居民购买一套住宅需要支付20多年甚至30年的抵押贷款的本息。而在我国，由于长期实行住房的福利分配制度，一方面，居民“供给制”的思想观念，对政府和单位的依赖心理根深蒂固；另一方面，在居民的经济生活中，整个消费结构极不合理，住房消费在整个消费支出中无足轻重。据调查，1997年，北京市城区居民消费性支出合计为6531．81元，而居住支出为355．65元，仅占5．6％。不改变这种状况，提高住房消费的比重，建立合理的消费结构，住宅市场是难以发展的，住宅建设成为新的经济增长点也就不可能。所以，要使住宅建设成为新的经济增长点，首先必须使住房成为新的消费热点。当然，消费结构与收入结构是联系在一起的。现在还有相当一部分职工（主要是国有企业和事业单位的职工）的工资收入结构中尚无住房消费含量，对这部分居民来说，新的消费结构的形成与收入结构的形成应该是同步的。但是，不能否认，已经富裕起来的非工薪阶层，高工薪阶层，工资外收入较丰的家庭等，他们的收入结构已经发生了根本变化，其收入中已经包含按市场经济关系形成的住宅消费部分。所以，国家的住宅政策就要有利于形成新的消费结构，对不同收入阶层的居民制定不同的政策。

通常人们把住房只看作是个人和家庭生活的场所，其实，在市场经济条件下，住房是一种价值最大、最耐久、最安全的财产，不仅具有居住的功能，而且具有经营功能，既是财产，又是资本。购房是风险最小的投资，可以把投资与家庭的生活融合一体，既可增值、保值，又可以改善居住条件，提高生活质量，同时还赋有某种社会保险功能。国际上一些专家把居民对住宅的需求分为基本性需求（自住型需求）与投资性需求，而且这两种需求经常合而为一。在美国，居民在工作期间购买一套价值昂贵的独立式住宅，待退休时出售，另购公寓式住宅，一方面可省去许多杂事，另一方面可以因住宅的增值而得到一大笔收入，用于退休生活。我国实行住宅商品化、市场化、社会化，也必须使住宅的单一功能逐步变成多种功能。目前，应发挥住宅的居住功能与增值、保值（储蓄）功能。

住宅建设成为经济增长点主要是立足于一级市场，即新房供应市场。但是，一级市场不能脱离二级市场，即旧房的买卖和租赁市场。在美国总的住宅买卖市场中，旧房的买卖大约占四分之三，而新房的买卖只占四分之一。经过多年的改革，特别是通过原有公房的出售，城市居民已经拥有相当一部分产权属于个人的“私房”。住房不是一次性消费的产品，它的生命周期较长，甚至长于人的寿命，住房的反复买卖或出租是正常的，必要的。一般说，经济越发展，旧房的买卖就越活跃。目前我国各大城市旧房的供需都是比较旺盛的，问题就在于制定正确和合理的政策，使之变成活跃的市场。近几年，无论是政府部门、学术界，还是各种媒体，对新建商品房的积压已经引起重视，都在大声疾呼尽快解决。但是，对旧房的空闲和浪费，却没有引起足够的注意。种种迹象表明，旧房的空置和浪费比新房更严重。其原因之一就在于二级住房市场没有受到应有重视，缺乏相应的政策和法规。可以说，放开二级市场是一举数得的事。

在计划经济时代，住房品种单一，房型单调，规格统一。在市场经济条件下，住房具有其他商品所不可比拟的特殊性。它不仅满足居民多种多样的需要，而且需要支付相当高的费用，因此对品种的考虑和质量的要求自然高于其他产品，居民对住房的选择和挑剔也甚于其他商品。住房同其他商品不一样，决定品种的因素很多。例如，住房地点、交通状况、建筑结构、建筑式样、间数多少、房子朝向、内部装修等。这些都影响住房的销售和居民的购买，直接影响住宅市场的发展。对居民来说，购买住房是百年大计，即使不是永久性居住，在一定时期出售，或出租给他人居住，同样存在品种和质量问题。所以质量是居民购买住房时必须考虑的最重要因素。

价格是市场的核心。关于价格笔者认为有四方面的问题需要解决：一是观念问题。首先要明确，住房从来是经久耐用、昂贵的商品，一般居民都是倾其毕生的积蓄来购买的，同时也是可以终生享用、甚至传至下一代享受的财产。我国从计划经济向市场经济转变，住房制度从福利分配向货币化供应过渡，实际上已经使居民住房的社会性质发生了根本性变化，它已经是实实在在的资产。香港把购房说成是“置业”。这可以说一语道出了购房的经济社会意义。“置业”是一种投资，投资不仅要考虑购买时的价格，而且要考虑未来的回报。所以，我们在观念上不能以对其他消费品的价格来对待住宅的价格。国外很多人对住宅价格更多考虑的是能否增值，能否获得更好的回报。二是价格形成问题。住房价格的形成既取决于建设成本，又取决于供求关系，还决定于地价（或地租），所以制订合理的价格，需要综合居民购买能力、建设成本、开发商合理利润以及地价因素等。三是购房者的收入问题。目前，城市居民的经济收入，已经实现了多元化，收入的来源和多寡差异很大，即使是工薪阶层，外资企业职工与一般国有企业职工也不能相提并论，所以不能以一种类型的职工作为决定或判断房价的依据。四是房价的特殊作用。城市和区位的不同，房价差别很大。所以房价的合理性是由个别价格来决定的，不是由社会价格来决定的。同时房价的地区（城市）差别发挥着特殊的作用，即调节和控制人口的合理分布和正确流向。像北京这样的大城市，房价高于其他城市有利于控制北京城市人口的过量增长，可引导居民向中小城市发展。

住房需求是人类生存和发展的根本需求。但是，对住房的需求却有自然需求、生理需求和经济需求、有支付能力需求之分。有支付能力的需求是市场的基础，也是住房建设成为经济增长点的基础。目前，从居民的存款和居民缺房的情况看，潜在的有支付能力的需求是很大的，但至今尚未形成现实的购买力。其中的一个问题是居民可以不通过市场而获得住房，即现行的住房制度压抑着居民购买力的释放。任何人都会算这笔账，能不支出自己的货币而获得住房，为何急着花钱买房呢？所以，当前住房改革的关键是取消住房的福利分配制度。

购买住房是居民很大的支出，亦是一种提前消费，因此需要得到金融机构的配合和支持。房地产市场与金融市场是相辅相成的，房地产市场没有金融市场的支持是无法发展的，而金融业对房地产业的支持表现在房地产业的各个方面和各个环节，而且越来越多地表现在直接的消费环节上，即对居民购买住房的直接贷款上，因为这更有利于形成住宅建设资金的良性循环。目前，在市场经济国家金融机构对居民的贷款已经非常普遍。我国要活跃和发展房地产市场就应当吸取它们的经验。当前，最主要的是金融机构对房地产的支持从开发经营转向居民消费，放宽对居民的贷款限制，简化贷款手续，从而促进房地产市场的繁荣。